任意売却・ご質問

■サービサーとは何ですか？
従来は弁護士にしか許されていなかった債権回収業務を、弁護士法の特例として｢債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）」により許可を得た民間会社が、不良債権の処理等促進のために債権管理回収業を行うものです。

■代位弁済とは何ですか？
簡単にいえば「借金の肩代わり」ということです。厳密には少し違いますが・・・。第三者が債務者に代わって弁済をした場合、その弁済で消滅する債権・担保物権などが「求償権」の範囲で弁済者に移転します。住宅ローンにおける代位弁済は、債務者が何らかの理由により金融機関への返済が不能になった場合、保証会社が債務者に代わり金融機関に対して債務を弁済することをいいます。

このとき、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを、債権者に代位して行使することができるようになります。

■求償権とは何ですか？
保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った（返済した）場合には、支払った分について、主たる債務者に対して返してくれるように請求ができる権利です。

主たる債務者に代わって、複数いる連帯保証人のうちの一人が債務の履行をしたのであれば、その負担をした連帯保証人は他の連帯保証人に対してその負担分を求めることができます。あらかじめその負担分を決めてあれば、その決めた割合で求償します。決めていない場合には、連帯保証人の数で平等に割ることが一般的です。

この求償権の主張は、内容証明郵便で行います。全額の負担をした旨と求償される割合を明記します。もちろん、支払ってからの利息分も請求できます。
しかしながら、保証人が返済しなければならない場合には、すでに主たる債務者には支払い能力がないことが多く、条文のように返してもらうことはできないのが現実でしょう。

■滌除（てきじょ）とは？抵当権消滅請求とは？
滌除とは、債務者の側から担保物件を売りに出す方法と考えてよいでしょう。債権者（金融機関など）からの申し立てによるものが競売であり、債務者の側が合法的に処理するのが滌除です。

抵当不動産について所有権、地上権、永小作権を取得した者（第三取得者：滌除権者）が抵当権者に対し「民法382条乃至384条」の規定に従い、一定金額（滌除金額）を提供して、その承諾を得た金額を抵当権者に支払い、または供託することにより抵当権を消滅させることができる制度です。

たとえば、買主が土地の時価を5,000万円と思えば、抵当権者に5,000万円を支払う旨の通知をします。抵当権者としては5,000万円で納得するか、それよりも１割高く自ら買わなければならないというリスクを覚悟のうえで競売の申し立てをするしか方法がなくなります。

競売にした場合、滌除金額の１割増以上の金額で買い受けを申し出る者がいなかったときは、抵当権者自らが滌除金額の１割増の価額で物件を買い受けなければなりません。この滌除は別名「増価競売」とも言われました。

しかし、2004年4月1日にこの「滌除制度」は廃止され、代わりに「抵当権消滅請求制度」が施行されました。滌除は債務者に大きく有利な制度でしたが、改正後は債権者にも配慮した内容となっています。

■私は海外在住なのですが扱ってもらえますか？
海外在住の方々の任意売却案件も、今までに多く手がけています。ただし、条件がふたつあります。それは貴方の物件の買主が決まり売買契約をする際には、あなたに日本へ帰国していただかなければなりません。一時帰国が可能かどうかがひとつです。

もうひとつの条件は、専任媒介契約書や委任状にあなたの実印を押していただかなければなりませんから、実印が押せ、印鑑証明書が取れるかどうかです。

■任意売却について、業者などに対する苦情はどこに相談をすればよいのですか？
その任意売却をどの業者が処理したのかによって、苦情の申し立て先は違います。不動産業者に対しての苦情なら、各都道府県に不動産取引に関する相談窓口があります。また、各市町村レベルの自治体でも苦情を受け付けてくれます。

司法書士に対する苦情は司法書士会よりも、各都道府県の「生活センター消費者相談」へご相談されることをお勧めします。かつて、ある県の司法書士会へ再三苦情を入れたところ、身内の庇い合いに終始して問題の解決には至らなかったことがあります。弁護士に対する苦情は、その弁護士が所属している弁護士会へ連絡をしてください。